L’immobilier Pinel est un investissement locatif à la portée de tous. Il convient particulièrement à ceux qui souhaitent réduire leur impôt sur le revenu, tout en tirant profit d’autres multiples avantages, dont patrimoniaux et financiers. Cependant, l’anticipation de la répartition financière d’une opération Pinel est requise, suivie d’une simulation qui sera le point de départ en ce qu’il s’agit de la mise en place de la stratégie à mettre en place. Dans cet article, nous nous focaliserons particulièrement sur les recettes et les gains Pinel.
Les recettes Pinel
- Les loyers
L’immobilier Pinel est un appartement dans un immeuble d’habitation collectif, et il est mis en location dès sa livraison dans les 12 mois qui suivent. Ce qui génèrera des loyers mensuels, qui feront partie des recettes pendant toute la durée de l’engagement. Rappelons que l’investisseur est libre de choisir entre 6 ans, 9 ans ou 12 ans d’engagement, en fonction de ses besoins en réduction d’impôt car celle-ci est définie sur la base de ce paramètre, soit 10.5%, 15% ou 17.5% en 2023. Si le dispositif souscrit est en revanche le Super Pinel ou Pinel Plus, les taux de défiscalisation sont de 12%, de 18% ou de 21%.
Attention, car ces loyers sont règlementés. Vous ne pouvez en effet les fixer selon vos convenances, mais plutôt en tenant compte des plafonds par rapport aux ressources de votre locataire, de même qu’à la zone à laquelle votre immobilier Pinel est situé.
Vigilance donc en ce qui concerne le calcul, afin d’éviter d’appliquer des loyers surévalués, car cela impacterait sur la qualité de votre taux d’occupation financier (difficulté à trouver des locataires, carence en loyers, vacances locatives fréquentes et prolongées). Idem, attention aux loyers sous-évalués, car cela génèrerait des retentissements sur le rendement de votre investissement, de même que sur sa rentabilité finale, sur le long terme.
Par ailleurs, pour éviter d’avoir à fixer des loyers élevés, mieux vaut opter pour des petites surfaces, par exemple des appartements T2, ou des surfaces intermédiaires T3. Ce sont les plus recherchés, car avec un budget assez conséquent, les locataires préfèreront louer une maison individuelle plutôt qu’un appartement dans un logement collectif.
- Le cadeau fiscal
En contrepartie de votre engagement, comme mentionné ci-dessus, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt qui est fonction de la durée de votre engagement.
Pour l’anticiper, vous pouvez vous servir de plusieurs simulateurs :
- dans un premier temps, vérifiez avant tout l’éligibilité de la commune dans laquelle vous investissez ; un simulateur à cet effet vous permettra de déterminer votre zone Pinel
- ensuite, vous vous servirez d’un simulateur permettant de dégager le montant de votre réduction d’impôt, et pour lequel vous aurez besoin du montant de votre investissement, de la durée de votre engagement, ainsi que du montant de vos revenus et de votre part fiscale, entre autres.
Vous devez réaliser une déclaration préalable auprès de l’administration fiscale dès la première année de votre acquisition.
Les gains attendus
Les gains font aussi partie des éléments qui entreront en compte dans le calcul de la rentabilité finale de votre investissement. Ceux-ci sont les plus-values à la revente de votre immobilier – si vous ne souhaitez pas le conserver au-delà de la période d’engagement. Soulignons que la revente n’est pas autorisée tant que la période de 6 ans, 9 ans ou 12 ans n’aura pas encore été échue.
La plus-value est d’autant plus intéressante que le logement aura pris de la valeur au fil de ses années de détention. Cela par rapport à son emplacement et à l’évolution de l’urbanisme, de même que sa valorisation foncière.
