Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) n'adoptent pas toutes la même stratégie. Si certaines optent pour la prudence, d’autres jouent la carte de l’opportunisme associée à une certaine prise de risque. Cette stratégie se révèle gagnante et porteuse de nouveaux horizons de développement. Les jeunes SCPI se tournent d'ailleurs vers cette manœuvre afin de générer un rendement plus élevé que la moyenne. C’est le cas de celles qui ont délivré un rendement de plus de 6.5% à 7%.
Anticiper pour un bon point d’ancrage dans le futur
Les jeunes SCPI se veulent avant-gardistes en anticipant sur tous les plans. Par exemple, dans le domaine environnemental : la demande est de plus en plus axée sur les actifs qui rejoignent le développement durable, telles les SCPI engagées. Le développement urbain fait aussi partie des phénomènes en perpétuelle évolution : les SCPI identifient d’ores et déjà les localisations à fort potentiel foncier et de valorisation sur les années à venir. Rappelons que la durée de détention que les experts recommandent pour une SCPI est de 10 ans, mais celle-ci peut être conservée jusqu’à plus de 22 ans, période pendant laquelle son patrimoine prend de la valeur. – ou, à l’inverse, subit une décote.
Une prise de risque plus conséquente
Le niveau de risque pour une SCPI est modéré, il est de l’ordre de 3 sur une échelle de 1 à 7. Les SCPI opportunistes se distinguent cependant par leur profil de risque de niveau 4, en contrepartie de ce rendement élevé.
Cependant, ces SCPI opportunistes sont pilotées par des opérateurs ayant pris soin de bien analyser les marchés et leurs propres risques. De plus, ceux-ci ont relevé les faiblesses et défaillances de leurs aînés en cours de route, afin de mettre en place les mesures d’anticipation en amont.
Notons, par ailleurs, que les SCPI se constituent des réserves pour amortir les chocs en cas de coup dur – par exemple si tous les locataires devenaient insolvables, ce qui est pourtant rare, même en cas de crise de grande envergure.
Diversifier son propre portefeuille
Placer des SCPI opportunistes à hauts rendements fait du bien à votre portefeuille de placements, certes, mais il est encore plus intéressant de diversifier. Par exemple, en y introduisant des SCPI à stratégie sécurisée – qui sont dites SCPI Core, ou encore SCPI Core Plus. Ces dernières reposent sur un parc immobilier où la demande locative est la plus élevée afin de contourner les risques locatifs. Leur rendement est cependant moins attractif que celui des SCPI opportunistes.
Vous pouvez aussi diversifier avec des SCPI à stratégie value-add, c’est-à-dire celles qui recherchent de la plus-value. Celles-ci ne distribuent pas de dividendes, les immeubles étant destinés à être rénovés puis revendus. La stratégie value-add peut aussi s’appliquer sur des immeubles locatifs, dont les baux en cours peuvent être renégociés.
Mettre en place sa propre stratégie
Outre la diversification, vous pouvez asseoir votre propre stratégie afin de tirer le meilleur de votre investissement. Par exemple, en réalisant de l’optimisation fiscale, sachant que certaines SCPI vous permettent de réduire votre IR. Celles-ci sont les SCPI fiscales et les SCPI en nue-propriété. Si vous êtes une personne morale, investir dans une SCPI en usufruit vous fait profiter de la déductibilité des amortissements sur votre résultat imposable.
Sachez aussi déterminer votre régime fiscal. Vous avez le choix entre le réel d’imposition, qui est le plus avantageux, et le micro foncier. C’est toutefois en fonction du montant de vos recettes locatives que vous serez soumis sous l’un ou l’autre de ces régimes. Réalisez une simulation complète pour affiner votre stratégie, en plus de la collecte de l’avis de votre conseiller financier.
