Avez-vous comme projet de placer votre argent dans de l’immobilier ayant vocation à défiscaliser ? Sachez que la pierre est un excellent actif patrimonial certes, mais que vous devez tenir compte de plusieurs paramètres en ce qui concerne l’immobilier Pinel.
Rappelons en effet que vous bénéficiez d’une réduction d’impôt en contrepartie de votre engagement de location sur une période de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, et en vous soumettant aux exigences définies par la loi.
Par conséquent, il s’avère important de réaliser les différentes simulations que nous allons aborder dans cet article. Celles-ci peuvent faire l’objet d’une analyse plus affinée par votre conseiller en gestion de patrimoine afin que vous déteniez toutes les cartes en main pour réussir pleinement votre investissement.
Simuler la réduction d’impôt
Tout d’abord, notons qu’il existe à ce jour, deux options d’investissement : le Pinel classique ou le Pinel Plus. Les taux de réduction diffèrent pour ces deux dispositifs, comme suit :
- pour le Pinel classique : 10.5% de réduction d’IR, 15% ou 17.5% pour un engagement de location de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Ce sont les taux applicables si vous réalisez votre acquisition en 2023, tandis que ceux-ci subiront une révision à la baisse si vous investissez en 2024
- pour le Pinel Plus : 12%, 18% ou 21%. Les mêmes dispositions que le Pinel classique sont reprises, mais avec des contraintes plus exigeantes en matière de construction
Votre simulation considérera donc la période pendant laquelle vous vous engagez, de même que le montant de votre investissement. Les éléments requis sont également le montant des intérêts de votre prêt bancaire – qui complète votre apport personnel. À noter que les intérêts sont déductibles de votre assiette imposable.
Simuler le rendement
En ce qui concerne le rendement, les éléments que vous devez réunir sont le montant de l’acquisition et celui des loyers. Notons que dans un investissement Pinel, vous devez vous conformer aux plafonds qui sont fonction des ressources des locataires, de leur composition familiale, ainsi que de la zone Pinel concernée (A Bis, A ou B1).
Pour obtenir les meilleurs rendements, songez à acquérir un logement de petite surface, qui sera plus facile à mettre en location. La demande locative et les taux d’occupation sont en effet plus élevés, et les vacances locatives, à l’inverse, quasi inexistantes. À rappeler toutefois que vous vous tournerez vers un promoteur immobilier, puisqu’il est question d’investir dans un logement incorporé dans un immobilier de rapport neuf. Vous avez le choix sur le type de l’appartement (du T2 au T5).
Simuler la rentabilité finale
La rentabilité finale s’obtient lorsque vous décidez de revendre le bien à la fin de la période d’engagement. Passez cette étape si votre choix est de conserver l’immobilier au-delà de cette échéance.
La simulation tient alors compte du prix d’achat, du prix de la revente ainsi que de la moyenne des rendements réalisés pendant toute la période de détention.
Quels sont les points à considérer avant de vous lancer ?
Bien qu’il s’agisse d’un investissement immobilier qui est en principe peu risqué, il vaut mieux considérer les précautions à prendre avant de valider votre projet. Exemple :
- votre situation fiscale : si vous êtes fortement imposé, l’immobilier Pinel pourrait être effectivement rentable, à condition que l’imposition des loyers perçus soit inférieure à vos économies d’impôts
- l’imposition des loyers perçus : sachez que ceux-ci sont en effet imposés en tant que revenus fonciers et dont le régime qui s’applique est le micro-foncier ou le réel d’imposition, en fonction du montant des recettes locatives (supérieurs ou inférieurs à 15 000 euros par an
C’est pourquoi, les recommandations d’un conseiller financier sont, de préférence, requises.
