Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des placements financiers qui sont proposés à tous types d’investisseurs, quels que soient leurs objectifs. La souscription à ces placements implique de revêtir le statut d’associé. C’est pourquoi, l’exploitant qui gère la SCPI – et qui doit être agréé par l’Autorité des marchés pour fonctionner – doit remettre les statuts à chaque associé avant la souscription.
Les informations sur les dispositions internes
Le statut mentionne la forme de la SCPI (à capital fixe ou à capital variable) de même que les articles du Code civil et du Code monétaire et financier qui régissent leur fonctionnement. La durée de vie et l’objet de la SCPI y sont aussi indiqués : l’acquisition immobilière, la stratégie y afférente, la mise en place éventuelle de l’approche d’investissement socialement responsable (ISR). Notons que les SCPI ne se limitent pas à acquérir des immeubles physiques ; elles peuvent aussi intégrer des parts de sociétés de personnes non cotées à prépondérance immobilière dans leur patrimoine et ce, suivant certaines conditions. Elles incluent aussi des parts d’actions d’organismes de placement collectif.
Autres informations indiquées dans le statut : la dénomination de la SCPI, ainsi que le capital social. Ce dernier peut se composer des apports en numéraire effectués par les associés qui constituent le capital d’origine, puis le capital social statutaire.
Le statut indique la variabilité du capital, selon qu’il s’agit d’une SCPI à capital fixe ou à capital variable comme évoqué plus haut. Les conditions d’augmentation et la réduction de capital y sont décrites. Les pouvoirs de la société de gestion sont préalablement définis en ce qui concerne cette variabilité du capital.
Idem en ce qu’il s’agit des modalités de souscription, à savoir les conditions de fixation des prix des tickets d’entrée, la libération des parts, la date d’entrée en jouissance, la prime d'émission ou de fusion.
Le statut mentionne les conditions de retrait des associés, la prise d’effet, les modalités de fixation du prix de retrait, le blocage des retraits. Les conditions se rapportant à la transmission des parts sociales y sont aussi détaillées. Rappelons que cette transmission peut se faire sous forme de donation ou par voie successorale, en présence ou non d’un testament.
La délégation de pouvoirs et la rémunération de la société de gestion sont aussi les autres informations indiquées dans le statut, de même que les modalités de nomination du Conseil de surveillance, son organisation, l’étendue de ses pouvoirs, ses responsabilités et la rémunération de ses membres.
Les informations sur les dispositions externes
Les dispositions relatives à l’intervention des organes de contrôle externe sont déterminées dans le statut de la SCPI. Il s’agit par exemple des commissaires aux comptes, de l’expert externe en évaluation, du dépositaire ainsi que de l’expert immobilier. Les missions et responsabilités pour chacun y sont décrites.
Par ailleurs, les SCPI étant ouvertes au grand public, chaque souscripteur devient associé de la SCPI. Ils participent alors à toutes les assemblées générales organisées par cette dernière, qu’elles soient ordinaires ou extraordinaires. Toutes les modalités y afférentes sont détaillées dans le statut, ainsi que les modalités liées aux consultations par correspondance et les communications.
Pour conclure, rappelons que les SCPI sont des placements financiers certes, mais aussi des fonds d’investissements alternatifs. Elles ont pour sous-jacent la pierre commerciale qui permet à chaque associé d’encaisser des dividendes issus des loyers de l’exploitation de l’ensemble du parc immobilier. Les SCPI proposent plusieurs modes d’acquisition, en fonction des besoins de chacun : en pleine propriété ou en démembrement, en direct ou via un placement d’épargne pour faire fructifier ses revenus.
