De plus en plus de SCPI se tournent vers les marchés immobiliers à l’étranger pour constituer leur patrimoine. Investir dans ces dernières fait partie des solutions les plus intéressantes pour diversifier son portefeuille de placements et profiter de la performance des marchés immobiliers étrangers. Cependant, il est également important de connaître les risques spécifiques liés à ce type d'investissement.
Les points forts : profiter de la croissance et du dynamisme des marchés étrangers
Le marché immobilier étranger offre un certain dynamisme, avec une croissance plus marquée que celle du marché en Hexagone. La plupart des SCPI internationales ciblent les pays émergents générant un potentiel de croissance élevé.
Autre atout de taille : la fiscalité des revenus fonciers. Celle-ci est moins contraignante que la fiscalité française, du fait de l’absence de prélèvements sociaux. Ce qui permet à l’investisseur de réaliser un rendement net plus intéressant.
Notons que ce sont les SCPI récentes qui innovent en investissant au-delà des frontières. La plupart d’entre elles enregistrent un excellent rendement, avec un taux de distribution annuel moyen de 6.2%.
Quels sont les risques à tenir en compte ?
Les risques liés aux conjonctures qui prévalent sur le pays d'investissement
La situation économique du pays d'investissement peut générer des répercussions sur la performance des marchés et de celui de la pierre. Idem en ce qui concerne la situation financière des locataires et par conséquent, leur solvabilité.
Les risques politiques sont aussi à prendre en considération, par exemple en cas d’instabilité liée à un changement de gouvernement, à des troubles ou à des tensions géopolitiques. En effet, ces perturbations peuvent impacter l’économie et par conséquent, tous les actifs, y compris l’immobilier.
Autre paramètre à scruter : le risque de change, puisque votre SCPI génère des dividendes libellés en monnaie étrangère. Les fluctuations des taux de change peuvent se répercuter sur la valeur des parts de la SCPI.
Les risques liés à la SCPI
Les sociétés de gestion maîtrisent généralement les risques liés à la SCPI, du fait de leur stratégie de diversification, en premier lieu, et de la qualité ainsi que la solidité des baux signés avec les locataires. Ainsi, certains types de risques sont amoindris, tels que les risques locatifs. Ces derniers sont liés aux variations des loyers et des éventuelles baisses du taux d'occupation physique et financier.
Le risque de liquidité fait aussi partie de ceux qui sont propres à la SCPI. Il s’agit en effet d’un investissement dont la revente des parts peut prendre un certain temps.
Enfin, notez qu’il est important de vous enquérir sur la fiscalité étrangère afin d’éviter le piège de la double imposition. Les revenus fonciers perçus à l'étranger sont-ils imposés à la fois dans le pays d'origine et dans le pays de résidence ? Une convention fiscale bilatérale est obligatoirement signée ; consultez votre conseiller financier afin de collecter plus d’informations à ce sujet. C’est normalement la société de gestion qui vous fournit l’imprimé fiscal unique (IFU) pour vos déclarations, et sur lequel il indiquera le montant à déclarer. Toujours est-il qu’il est important de bien maîtriser ces paramètres à l’avance afin de mener à bien les différentes simulations.
En conclusion, il n’existe pas de recette miracle pour minimiser les risques, à part la diversification qui demeure le maître mot ! Il vaut mieux investir aussi bien dans des SCPI internationales et des SCPI françaises, tout en vous intéressant aux différentes zones géographiques.
Par ailleurs, choisissez toujours au moins une SCPI sûre et qui a fait ses preuves, en temps d’économie prospère qu’en période de marché grippé.
